深圳214套住宅两小时售罄，“量升”之后“价稳”了吗？

　　深圳新房市场依旧热闹，量升再现“日光盘”，深圳售罄实现开盘即售罄，套住j9这也是宅两之后深圳楼市年内第4个“日光盘”。

　　广深楼市自放松限购、价稳限售、量升限价，深圳售罄契税优惠力度加大等举措以来，套住新房和二手房市场成交持续升温的宅两之后积极迹象有目共睹，但也有市场声音认为，价稳类似深圳“日光盘”超热销现象，量升更多是深圳售罄由于供给端的大幅度降价。那么，套住“量升”之后“价稳”了吗？

深铁阅云境项目开盘现场实景图 企业供图

　　11月广深楼市成交热度持续

　　据了解，该“日光盘”位于龙岗区大运新城，价稳是j9深铁置业打造的TOD项目。项目主力户型为96-106平方米的三房以及115-139平方米的四房，销售均价4.4万元/平方米。开盘当日，不足2个小时，项目销控表即全线飘红，获批预售商品住宅214套售罄，销售金额达10.77亿元。

图片来源：项目销售人员朋友圈

　　项目热销背后是11月广深楼市交易热度持续。在深圳，据统计，11月1日至24日，深圳全市新建商品住宅网签销售7800套（77.01万平方米），日均同比增长201.3%，日均环比增长85.8%。二手住宅网签成交5477套（50.92万平方米），日均同比增长118.5%，日均环比增长15.6%。

　　11月份广州楼市热度也在延续。广州市住房和城乡建设局最新数据显示，11月1日至11日，一手住宅网签总成交面积则达到32.2万平方米，同比增长73.3%，环比增长59.7%。

　　二手房方面，广州市中介协会公布的数据显示，11月份（10.28-11.24）广州二手房网签10353套，破万套。与10月份（9.26-10.25）公布的10379套数据，已经非常接近了。

　　具体来看，10月28日-11月3日，广州11区二手房网签2757套，环比小幅增长2.61%；11月4日-11月10日，二手房网签2678套，环比小幅下跌2.87%；11月11日-11月17日，二手房网签套数环比回落6.16%至2513套；11月18日-11月24日，二手房网签数量环比回落4.30%，至2405套。

　　可以发现，步入11月，广州二手房成交量有减少迹象，但也突破万套大关。有中介表示，10月需求的集中释放，同时以往年终市场相对冷清，预计今年12月和明年1月的二手交易量还将有所回落。

　　“以价换量”趋势收敛

　　不过，有业内人士认为，“日光盘”现象并不意味着楼市已经实现全面的反转，更多是由于供给端的大幅度降价。其出现是因为在政策支持下，市场积累了大量持币观望的力量。但对于刚需来说，由于10月份以来，楼市开启了促销月，开发商为了吸引购房者，提供了较大的折扣，特别是比周边同品质二手房的价格还要低的新房，这些都提升了交易量。

深铁阅云境项目开盘现场实景图  企业供图

　　据了解，上述“日光”项目尽管预售备案价仍按照拿地限价，但开发商在登记、认筹、开盘、付款等阶段给出了不同优惠，叠加后接近8.65折，折后均价4.36万/平方米，单价3.73-4.93万/平方米，总价在363万-687万/套。临近该项目的二手房小区挂盘价，在每平方米5万元左右，大部分“低价”的二手房源近两个月也都卖得差不多了。

　　“‘以价换量’策略和二手房挂牌量大有很大关系。”李宇嘉指出，“现在供给端的量较大，购房者选择多，买方市场下，‘以价换量’还会持续。二手房去化达到一定的程度，新房降价的动力或许会减少。”

　　根据公开在售二手房源量数据统计，截至2024年11月25日，深圳全市共有69438套有效二手房源在售，较上周增加297套。

　　尽管“以价换量”仍是当前开发商和二手业主的主要手段，但房价并非在“跌跌不休”。一方面，一些高价的高品质项目依旧“能打”，比如位于南山区的招商四海名邸开盘去化也不错。该楼盘的销售海报显示，11月22日开盘当天，该项目推出的206套房成交了198套，去化率超96%。

　　另一方面，部分二手业主心态也变得强硬，议价空间缩小。广州某片区中介告诉记者，根据近期成交的数据，所在片区的住宅末次挂牌价和实际成交价之间的平均差值已经缩小到了10%以内，今年早先时候，这一数据最高达到27%，这反映出买卖双方的议价空间小了很多，大多数业主已经把预期的售价“挤干水分”。

　　宏观来看，房价也呈现“止跌企稳”趋势。国家统计局的数据显示，10月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。

　　深圳10月新建商品住宅销售价格环比由上月下降1.0%转为上涨0.1%，为近18个月以来首次转正；二手住宅销售价格环比由上月下降1.3%转为上涨0.7%，为近13个月以来首次转正。

　　“二手房的价格调整，是本轮楼市调整周期中非常重要的现象。”严跃进对记者表示，当前二手房价格迎来拐点，具有非常好的信号意义，这意味着本轮二手房的价格调整是深刻到位的，价格深度调整过程总体已经结束，后续二手房价格有望进入到回稳和反弹的过程中。后续此类指标表现将继续向好，尤其叠加近期的减税政策，将进一步促进市场交易活跃和行情提振。

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟也认为，这一现象表明针对一线城市楼市新政已初见成效。随着成交量的回升，房价也得以企稳并呈现上升趋势，有望从当前的反弹阶段逐步过渡到真正的回暖阶段。

　　南方+记者 周中雨